स्ट्रेटा लिविंग

स्ट्रेटा मैनेजमेंट कंपनी (जिसे ओनर्स कॉर्पोरेशन मैनेजर या स्ट्रेटा मैनेजर भी कहते हैं) को ओनर्स कॉर्पोरेशन (owners corporation) स्ट्रेटा स्कीम के रोज़मर्रा के कामकाज को संभालने के लिए नियुक्त करता है। इसमें Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) के तहत लेवी वसूली, वार्षिक आम बैठक (AGM) का समन्वय, उपनियमों (by-laws) को लागू करना, मेंटेनेंस का शेड्यूल, बीमा और वित्तीय रिपोर्टिंग शामिल है।

Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) के तहत, ओनर्स कॉर्पोरेशन (owners corporation) को हर वित्तीय वर्ष में कम से कम एक बार वार्षिक आम बैठक (AGM) करनी होती है, और वह वित्तीय वर्ष ख़त्म होने के 2 महीने के अंदर होनी चाहिए। पहली AGM प्रारंभिक अवधि (initial period) ख़त्म होने के 2 महीने के अंदर होनी चाहिए।

स्ट्रेटा लेवी (levies) (या ओनर्स कॉर्पोरेशन योगदान) वह शुल्क है जो लॉट मालिक स्कीम के प्रशासनिक फ़ंड (Administrative Fund) (रोज़मर्रा के ख़र्च) और कैपिटल वर्क्स फ़ंड (Capital Works Fund) (बड़ी मरम्मत और सुधार) के लिए देते हैं। लेवी की राशि मंज़ूर बजट के आधार पर AGM में तय होती है, और हर लॉट का हिस्सा स्ट्रेटा प्लान पर दर्ज उसकी यूनिट एंटाइटलमेंट (unit entitlement) के अनुपात में होता है।

कैपिटल वर्क्स फ़ंड (Capital Works Fund) (पहले इसे सिंकिंग फ़ंड कहा जाता था) एक अनिवार्य रिज़र्व फ़ंड है, जिसे स्ट्रेटा स्कीम्स को लंबी अवधि के बड़े ख़र्चों के लिए बनाए रखना होता है — जैसे छत बदलना, लिफ़्ट का आधुनिकीकरण, कंक्रीट की मरम्मत या बाहरी दीवार (façade) का काम। इस फ़ंड का स्तर 10-वर्षीय कैपिटल वर्क्स योजना (10-year capital works plan) के अनुरूप रखना होता है, जिसकी हर 5 साल में समीक्षा होती है।

हाँ। स्ट्रेटा कमेटी (strata committee) ओनर्स कॉर्पोरेशन द्वारा तय सीमाओं के अंदर, आम बैठक किए बिना ज़्यादातर रोज़मर्रा के फ़ैसले ले सकती है। लेकिन कुछ मामलों — जैसे सौंपी गई सीमा से ज़्यादा ख़र्च, उपनियम (by-laws) बनाना या बदलना, या विशेष लेवी लगाना — के लिए आम बैठक (general meeting) का प्रस्ताव ज़रूरी है।

उपनियम (by-laws) किसी एक स्ट्रेटा स्कीम के लिए ख़ास नियम होते हैं, जो तय करते हैं कि लॉट और साझा संपत्ति (common property) का इस्तेमाल कैसे हो सकता है — जैसे पालतू जानवर, रेनोवेशन, पार्किंग, शोर और बाहरी रूप। ये स्कीम के टाइटल सर्टिफ़िकेट पर दर्ज होते हैं। रेगुलेशन (regulations) Strata Schemes Management Act के तहत सरकार द्वारा जारी नियम हैं, जो NSW की सभी स्कीम्स पर लागू होते हैं और जिन्हें उपनियमों से बदला नहीं जा सकता।

Strata Schemes Management Act 2015 की s.106 के तहत साझा संपत्ति (common property) की मरम्मत और मेंटेनेंस की क़ानूनी ज़िम्मेदारी ओनर्स कॉर्पोरेशन (owners corporation) की है। इसमें बाहरी दीवारें, छतें, ढाँचे के हिस्से, साझा गलियारे, लिफ़्ट और बगीचे शामिल हैं। साझा संपत्ति का मेंटेनेंस न करने पर NCAT के आदेश आ सकते हैं और लॉट को हुए नुक़सान के लिए ओनर्स कॉर्पोरेशन को ज़िम्मेदार ठहराया जा सकता है।

Strata Schemes Management Act 2015 के तहत, स्ट्रेटा मैनेजर के पास Property and Stock Agents Act 2002 के तहत लाइसेंस होता है, और उसे ओनर्स कॉर्पोरेशन (owners corporation) के साथ किसी भी एग्रीमेंट के अनुसार काम करना, सही वित्तीय रिकॉर्ड रखना, बैठकों में शामिल होकर उनके मिनट्स तैयार करना, स्ट्रेटा रोल (strata roll) अपडेट रखना, और सभी कमीशन और संबंधित पक्षों से मिलने वाले लाभों का डिस्क्लोज़र करना होता है।

NCAT (NSW Civil and Administrative Tribunal — NSW सिविल और प्रशासनिक ट्रिब्यूनल) NSW में स्ट्रेटा मामलों में विवाद सुलझाने वाली मुख्य संस्था है। लॉट मालिक, ओनर्स कॉर्पोरेशन (owners corporation), किराएदार और स्ट्रेटा मैनेजर Strata Schemes Management Act 2015 के तहत लेवी वसूली, उपनियम (by-laws) लागू करवाने, मेंटेनेंस विवाद, स्ट्रेटा रिकॉर्ड तक पहुँच, स्ट्रेटा मैनेजर को हटाने और कई अन्य मामलों में आदेश के लिए NCAT में आवेदन कर सकते हैं।

Strata Schemes Management Act 2015 ने कई अहम बदलाव किए, जिनमें शामिल हैं: अनिवार्य 10-वर्षीय कैपिटल वर्क्स योजना (10-year capital works plan), पालतू जानवरों से जुड़े उपनियमों (by-laws) के नए प्रावधान, सामूहिक बिक्री (strata renewal) के नए प्रावधान, नई बिल्डिंगों के लिए निर्माण दोष निरीक्षण रिपोर्ट की नई शर्तें, स्ट्रेटा मैनेजर्स के लिए डिस्क्लोज़र की पहले से कड़ी शर्तें, और लेवी बकाया वसूली की पहले से सख़्त समय-सीमाएँ।

Strata Schemes Management Act 2015 के Part 11 के तहत, नई रिहायशी स्ट्रेटा बिल्डिंगों के डेवलपर्स को NSW Fair Trading के पास कॉन्ट्रैक्ट मूल्य के 2% का डिफ़ेक्ट बॉन्ड (defect bond) जमा करना होता है। निर्माण पूरा होने के 15–18 महीने बाद एक स्वतंत्र बिल्डिंग इंस्पेक्टर बिल्डिंग की जाँच करता है। अगर निर्माण दोष मिलते हैं और ठीक नहीं किए जाते, तो बॉन्ड की राशि से मरम्मत कराई जाती है। इससे नए मालिक निर्माण दोषों का ख़र्च उठाने से सुरक्षित रहते हैं।

Western Sydney (Blacktown, Parramatta, Hills District) में स्ट्रेटा मैनेजमेंट फ़ीस आमतौर पर स्कीम के आकार, जटिलता और शामिल सेवाओं के आधार पर प्रति लॉट प्रति वर्ष $900 से $1,800 तक होती है। 50 से ज़्यादा लॉट वाली बड़ी स्कीम्स में आमतौर पर प्रति लॉट फ़ीस कम होती है। BAYS सभी स्कीम्स की तुलना बाज़ार दरों से करता है, ताकि मालिक स्ट्रेटा मैनेजमेंट सेवाओं के लिए ज़्यादा पैसा न दें।