스트라타 생활

스트라타 관리 회사(소유자 법인 관리자 또는 스트라타 관리자라고도 함)는 소유자 법인(Owners Corporation)이 선임하여 스트라타 체제(strata scheme)의 일상 운영을 관리합니다. 여기에는 Strata Schemes Management Act 2015 (NSW)에 따른 분담금(levy) 징수, AGM 조율, 내규(by-laws) 집행, 유지보수 일정 관리, 보험 및 재정 보고가 포함됩니다.

Strata Schemes Management Act 2015 (NSW)에 따라 소유자 법인(Owners Corporation)은 매 회계연도마다 최소 1회, 회계연도 종료 후 2개월 이내에 연례 총회(AGM)를 개최해야 합니다. 첫 AGM은 초기 기간(initial period) 종료 후 2개월 이내에 개최해야 합니다.

스트라타 분담금(levy, 소유자 법인 분담금이라고도 함)은 필지 소유자가 납부하는 비용으로, 스트라타 체제의 관리 기금(Administrative Fund, 일상 경비)과 자본 공사 기금(Capital Works Fund, 대규모 수리 및 개선)을 충당합니다. 분담금 액수는 승인된 예산에 따라 AGM에서 정해지며, 각 필지(lot)의 부담분은 스트라타 플랜에 등록된 단위 지분(unit entitlement)에 비례합니다.

자본 공사 기금(Capital Works Fund, 이전 명칭 sinking fund)은 지붕 교체, 엘리베이터 현대화, 콘크리트 보수, 외벽 공사 등 장기 자본 지출을 위해 스트라타 체제가 반드시 유지해야 하는 의무 적립 기금입니다. 이 기금은 5년마다 검토되는 10년 자본 공사 계획(10-year capital works plan)에 부합하는 수준으로 유지되어야 합니다.

네. 스트라타 위원회(strata committee)는 소유자 법인(Owners Corporation)이 정한 한도 내에서 총회를 열지 않고도 대부분의 일상적인 결정을 내릴 수 있습니다. 다만 위임 한도를 초과하는 지출, 내규(by-laws) 제정 또는 개정, 특별 분담금 부과 등 특정 사안은 총회 결의가 필요합니다.

내규(by-laws)는 각 스트라타 체제에 적용되는 고유 규칙으로, 필지와 공동 재산(common property)의 사용 방법을 정하며 반려동물, 리모델링, 주차, 소음, 외관 등을 다룹니다. 내규는 스트라타 체제의 소유권 증서(certificate of title)에 등록됩니다. 규정(regulations)은 Strata Schemes Management Act에 따라 정부가 정한 규칙으로, NSW의 모든 스트라타 체제에 적용되며 내규로 무효화할 수 없습니다.

Strata Schemes Management Act 2015 s.106에 따라 소유자 법인(Owners Corporation)은 공동 재산(common property)의 수리 및 유지에 대한 법적 책임을 집니다. 여기에는 외벽, 지붕, 구조 요소, 공용 복도, 엘리베이터, 정원이 포함됩니다. 공동 재산을 유지하지 않으면 NCAT 명령을 받을 수 있으며, 그로 인해 필지에 발생한 손해에 대해 소유자 법인이 책임을 질 수 있습니다.

Strata Schemes Management Act 2015에 따라 스트라타 관리자(strata manager)는 Property and Stock Agents Act 2002에 따른 면허를 보유해야 하며, 소유자 법인과의 계약에 따라 업무를 수행하고, 적정한 재무 기록을 유지하고, 회의에 참석하여 회의록을 작성하고, 스트라타 명부(strata roll)를 최신 상태로 유지하고, 모든 수수료 및 특수관계인 이익을 고지해야 합니다.

NCAT(NSW Civil and Administrative Tribunal, NSW 민사 행정 심판소)는 NSW 스트라타 사안의 주요 분쟁 해결 기관입니다. 필지 소유자, 소유자 법인, 세입자 및 스트라타 관리자는 Strata Schemes Management Act 2015에 따라 분담금 회수, 내규 집행, 유지보수 분쟁, 스트라타 기록 열람, 스트라타 관리자 해임 등 여러 사안에 관한 명령을 NCAT에 신청할 수 있습니다.

Strata Schemes Management Act 2015는 다음과 같은 중요한 변화를 도입했습니다: 10년 자본 공사 계획(10-year capital works plan) 의무화, 새로운 반려동물 내규 조항, 집합 매각(strata renewal) 조항 도입, 신축 건물 하자 점검 보고서에 관한 새 요건, 스트라타 관리자의 고지 의무 강화, 분담금 체납금 회수 절차의 기한 강화.

Strata Schemes Management Act 2015 Part 11에 따라 신축 주거용 스트라타 건물의 개발사는 계약 금액의 2%에 해당하는 하자 보증금(defect bond)을 NSW Fair Trading에 예치해야 합니다. 독립 건물 검사관이 15–18개월 시점에 건물을 점검합니다. 하자가 발견되었으나 시정되지 않으면 보증금이 수리 비용으로 사용됩니다. 이를 통해 신규 소유자를 하자 책임으로부터 보호합니다.

Western Sydney(Blacktown, Parramatta, Hills District)의 스트라타 관리 수수료는 스트라타 체제의 규모, 복잡성 및 포함된 서비스에 따라 일반적으로 필지당 연간 $900에서 $1,800 수준입니다. 필지가 50개 이상인 대규모 스트라타 체제는 대체로 필지당 수수료가 낮습니다. BAYS는 모든 스트라타 체제를 시장 요율과 비교하여 소유자가 스트라타 관리 서비스에 과다 지불하지 않도록 합니다.