ชีวิตในอาคารชุด

บริษัทบริหารอาคารชุด (strata management company) หรือที่เรียกว่าผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation manager) หรือผู้จัดการอาคารชุด (strata manager) ได้รับการแต่งตั้งโดยนิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation) ให้บริหารงานประจำวันของโครงการอาคารชุด (strata scheme) ซึ่งรวมถึงการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง (levies) การประสานงาน AGM การบังคับใช้ข้อบังคับ (by-laws) การจัดตารางซ่อมบำรุง การประกันภัย และการรายงานทางการเงิน ภายใต้ Strata Schemes Management Act 2015 (NSW)

ภายใต้ Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) นิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation) ต้องจัดการประชุมใหญ่สามัญประจำปี (AGM) อย่างน้อยปีงบประมาณละหนึ่งครั้ง และไม่ช้ากว่า 2 เดือนหลังสิ้นปีงบประมาณ AGM ครั้งแรกต้องจัดภายใน 2 เดือนหลังสิ้นสุดช่วงเริ่มต้น (initial period)

ค่าส่วนกลางอาคารชุด (strata levies หรือ owners corporation contributions) คือเงินที่เจ้าของห้องชุด (lot owners) จ่ายเพื่อเข้ากองทุนบริหาร (Administrative Fund) สำหรับค่าใช้จ่ายประจำวัน และกองทุนงานซ่อมบำรุงใหญ่ (Capital Works Fund) สำหรับการซ่อมแซมและปรับปรุงครั้งใหญ่ จำนวนค่าส่วนกลางกำหนดในที่ประชุม AGM ตามงบประมาณที่อนุมัติ และส่วนแบ่งของแต่ละยูนิตจะเป็นสัดส่วนตามสิทธิส่วนได้เสีย (unit entitlement) ที่จดทะเบียนไว้ในผังอาคารชุด (strata plan)

กองทุนงานซ่อมบำรุงใหญ่ (Capital Works Fund เดิมเรียกว่า sinking fund) เป็นกองทุนสำรองภาคบังคับที่โครงการอาคารชุดต้องมีไว้สำหรับรายจ่ายลงทุนระยะยาว เช่น การเปลี่ยนหลังคา การปรับปรุงลิฟต์ให้ทันสมัย การซ่อมแซมคอนกรีต หรืองานผนังภายนอกอาคาร กองทุนต้องรักษาระดับให้สอดคล้องกับแผนงานซ่อมบำรุงใหญ่ 10 ปี (10-year capital works plan) ซึ่งต้องทบทวนทุก 5 ปี

ได้ คณะกรรมการอาคารชุด (strata committee) สามารถตัดสินใจเรื่องประจำวันส่วนใหญ่ได้โดยไม่ต้องจัดการประชุมใหญ่ (general meeting) ภายในขอบเขตที่นิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation) กำหนด อย่างไรก็ตาม บางเรื่อง เช่น การใช้จ่ายเกินวงเงินที่ได้รับมอบหมาย การออกหรือแก้ไขข้อบังคับ (by-laws) หรือการเรียกเก็บค่าส่วนกลางพิเศษ (special levies) ต้องมีมติจากที่ประชุมใหญ่

ข้อบังคับ (by-laws) คือกฎเฉพาะของแต่ละโครงการอาคารชุด ที่กำหนดวิธีใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง ครอบคลุมเรื่องสัตว์เลี้ยง การปรับปรุงห้อง ที่จอดรถ เสียงรบกวน และรูปลักษณ์ ข้อบังคับจะจดทะเบียนไว้ในโฉนด (certificate of title) ของโครงการ ส่วนระเบียบของรัฐ (regulations) คือกฎที่รัฐบาลออกภายใต้ Strata Schemes Management Act ซึ่งใช้กับทุกโครงการใน NSW และข้อบังคับของอาคารชุดไม่สามารถลบล้างระเบียบดังกล่าวได้

นิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation) มีหน้าที่ตามกฎหมายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง (common property) ภายใต้ s.106 ของ Strata Schemes Management Act 2015 ซึ่งรวมถึงผนังภายนอก หลังคา โครงสร้าง ทางเดินส่วนกลาง ลิฟต์ และสวน การไม่ดูแลทรัพย์ส่วนกลางอาจนำไปสู่คำสั่งของ NCAT และนิติบุคคลอาคารชุดอาจต้องรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดกับห้องชุด

ภายใต้ Strata Schemes Management Act 2015 ผู้จัดการอาคารชุด (strata manager) ต้องถือใบอนุญาตภายใต้ Property and Stock Agents Act 2002 ต้องปฏิบัติตามสัญญาใดๆ ที่ทำกับนิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation) เก็บบันทึกทางการเงินอย่างถูกต้อง เข้าร่วมและจัดทำรายงานการประชุม ปรับปรุงทะเบียนอาคารชุด (strata roll) ให้เป็นปัจจุบัน และเปิดเผยค่าคอมมิชชันและผลประโยชน์จากบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

NCAT (NSW Civil and Administrative Tribunal — คณะตุลาการคดีแพ่งและคดีปกครองแห่งรัฐ NSW) เป็นหน่วยงานหลักในการระงับข้อพิพาทเรื่องอาคารชุดใน NSW เจ้าของห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุด (owners corporation) ผู้เช่า และผู้จัดการอาคารชุด สามารถยื่นขอคำสั่งจาก NCAT ในเรื่องการติดตามค่าส่วนกลาง (levies) การบังคับใช้ข้อบังคับ (by-laws) ข้อพิพาทด้านการบำรุงรักษา การเข้าถึงบันทึกอาคารชุด การถอดถอนผู้จัดการอาคารชุด และเรื่องอื่นๆ อีกมากภายใต้ Strata Schemes Management Act 2015

Strata Schemes Management Act 2015 นำการเปลี่ยนแปลงสำคัญมาหลายประการ ได้แก่ แผนงานซ่อมบำรุงใหญ่ 10 ปีภาคบังคับ (10-year capital works plan) บทบัญญัติใหม่เกี่ยวกับข้อบังคับเรื่องสัตว์เลี้ยง บทบัญญัติการขายรวม (strata renewal) ข้อกำหนดใหม่เรื่องรายงานการตรวจข้อบกพร่องสำหรับอาคารใหม่ ข้อกำหนดการเปิดเผยข้อมูลที่เข้มงวดขึ้นสำหรับผู้จัดการอาคารชุด และระยะเวลาการติดตามหนี้ค่าส่วนกลาง (levies) ที่เข้มงวดขึ้น

ภายใต้ Part 11 ของ Strata Schemes Management Act 2015 ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดที่อยู่อาศัยใหม่ต้องวางเงินประกันข้อบกพร่อง (defect bond) 2% ของราคาตามสัญญากับ NSW Fair Trading ผู้ตรวจอาคารอิสระจะตรวจอาคารในช่วงเดือนที่ 15–18 หากพบข้อบกพร่องและไม่ได้รับการแก้ไข จะนำเงินประกันมาใช้ซ่อมแซม ซึ่งช่วยคุ้มครองเจ้าของใหม่ไม่ให้ต้องแบกรับภาระจากข้อบกพร่องของอาคาร

ค่าบริหารอาคารชุดใน Western Sydney (Blacktown, Parramatta, Hills District) โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง $900 ถึง $1,800 ต่อยูนิต (lot) ต่อปี ขึ้นอยู่กับขนาดโครงการ ความซับซ้อน และบริการที่รวมอยู่ โครงการขนาดใหญ่ที่มี 50 ยูนิตขึ้นไปมักมีค่าธรรมเนียมต่อยูนิตต่ำกว่า BAYS เปรียบเทียบทุกโครงการกับอัตราตลาด เพื่อให้มั่นใจว่าเจ้าของไม่ได้จ่ายค่าบริหารอาคารชุดแพงเกินไป