分层楼宇生活

分层楼宇管理公司（又称业主法团经理或分层楼宇经理 (strata manager)）由业主法团 (Owners Corporation) 委任，负责分层楼宇计划 (strata scheme) 的日常运作，包括根据 Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) 收取物业费 (levies)、协调年度业主大会 (AGM)、执行管理细则 (by-laws)、安排维护、处理保险和财务报告。

根据 Strata Schemes Management Act 2015 (NSW)，业主法团 (Owners Corporation) 必须在每个财政年度至少召开一次年度业主大会 (AGM)，且不得迟于财政年度结束后 2 个月。首次年度业主大会必须在初始期 (initial period) 结束后 2 个月内召开。

分层楼宇物业费 (strata levies) 又称业主法团缴款，由地块业主缴纳，用于充实分层楼宇计划的行政基金 (Administrative Fund)（日常开支）和资本工程基金 (Capital Works Fund)（重大维修和改善工程）。物业费金额在年度业主大会 (AGM) 上根据已批准的预算确定，每个地块的分摊比例与其在分层楼宇图则上登记的单位权益 (unit entitlement) 成正比。

资本工程基金 (Capital Works Fund)，旧称储备维修基金 (sinking fund)，是分层楼宇计划必须设立的强制性储备基金，用于长期资本性支出，例如更换屋顶、电梯翻新、混凝土修复或外立面工程。该基金须维持在与 10 年资本工程计划 (10-year capital works plan) 相符的水平，该计划每 5 年检讨一次。

可以。分层楼宇委员会 (strata committee) 可以在业主法团 (Owners Corporation) 设定的权限范围内作出大多数日常决定，而无须召开业主大会。但某些事项，例如超出授权限额的开支、制定或修改管理细则 (by-laws)，或征收特别物业费 (special levies)，则须经业主大会决议。

管理细则 (by-laws) 是某一分层楼宇计划特有的规则，规定地块和公共物业 (common property) 的使用方式，涵盖宠物、装修、停车、噪音和外观等方面。管理细则登记在该计划的产权证明上。条例 (regulations) 则是政府根据 Strata Schemes Management Act 颁布的规则，适用于新州所有分层楼宇计划，管理细则不得凌驾其上。

根据 Strata Schemes Management Act 2015 第 106 条 (s.106)，业主法团 (Owners Corporation) 在法律上负责公共物业 (common property) 的维修和维护，包括外墙、屋顶、结构部件、公共走廊、电梯和花园。未能维护公共物业，可能导致 NCAT 作出裁令，业主法团也可能须对由此给地块 (lot) 内部造成的损坏承担责任。

根据 Strata Schemes Management Act 2015，分层楼宇经理 (strata manager) 须持有 Property and Stock Agents Act 2002 (NSW) 规定的执照，必须遵守与业主法团 (Owners Corporation) 签订的任何协议，妥善保存财务记录，出席会议并编写会议记录，及时更新分层楼宇名册 (strata roll)，并披露所有佣金及关联方利益。

NCAT（新南威尔士州民事及行政审裁处，NSW Civil and Administrative Tribunal）是新州处理分层楼宇事务的主要纠纷解决机构。地块业主、业主法团 (Owners Corporation)、租客和分层楼宇经理均可根据 Strata Schemes Management Act 2015 向 NCAT 申请裁令，涉及追缴物业费 (levies)、执行管理细则 (by-laws)、维护纠纷、查阅分层楼宇档案、撤换分层楼宇经理及许多其他事项。

Strata Schemes Management Act 2015 带来了多项重大变化，包括：强制性的 10 年资本工程计划 (10-year capital works plan)、新的宠物管理细则 (by-law) 规定、引入集体出售（分层楼宇更新，strata renewal）条款、新建楼宇须提交缺陷检查报告的新要求、加强分层楼宇经理的披露要求，以及更严格的物业费 (levy) 欠款追缴时限。

根据 Strata Schemes Management Act 2015 第 11 部分，新建住宅分层楼宇的开发商必须向 NSW Fair Trading 缴存相当于合同价格 2% 的缺陷保证金 (defect bond)。独立楼宇检查员在第 15 至 18 个月期间对楼宇进行检查。如发现缺陷且未予整改，该保证金将用于支付维修费用。这项制度可保护新业主，避免他们承担建筑缺陷带来的损失。

西悉尼（Blacktown、Parramatta、Hills District）的分层楼宇管理费通常为每个地块每年 $900 至 $1,800 不等，视分层楼宇计划的规模、复杂程度和所含服务而定。拥有 50 个以上地块的大型分层楼宇计划，每个地块的费用通常较低。BAYS 将所有分层楼宇计划与市场价格进行对比，确保业主不会为分层楼宇管理服务多付钱。