Strata Living

Ang strata management company (tinatawag ding owners corporation manager o strata manager) ay itinatalaga ng owners corporation para pamahalaan ang pang-araw-araw na operasyon ng isang strata scheme. Kasama rito ang pangongolekta ng levy, pag-aayos ng AGM, pagpapatupad ng by-laws, pag-iskedyul ng maintenance, insurance at financial reporting sa ilalim ng Strata Schemes Management Act 2015 (NSW).

Sa ilalim ng Strata Schemes Management Act 2015 (NSW), ang owners corporation ay dapat magdaos ng Annual General Meeting (AGM) kahit isang beses bawat financial year, at hindi lalampas sa 2 buwan pagkatapos ng katapusan ng financial year. Ang unang AGM ay dapat idaos sa loob ng 2 buwan pagkatapos matapos ang initial period.

Ang strata levy (o kontribusyon sa owners corporation) ay mga bayaring binabayaran ng mga may-ari ng lot para pondohan ang Administrative Fund ng scheme (pang-araw-araw na gastusin) at ang Capital Works Fund (malalaking pagkukumpuni at pagpapaganda). Ang halaga ng levy ay itinatakda sa AGM batay sa mga inaprubahang budget, at ang bahagi ng bawat lot ay naaayon sa unit entitlement nito ayon sa nakarehistro sa strata plan.

Ang Capital Works Fund (dating tinatawag na sinking fund) ay isang mandatory na reserbang pondo na dapat panatilihin ng mga strata scheme para sa pangmatagalang malalaking gastusin — tulad ng pagpapalit ng bubong, pagmo-modernize ng lift, pagkukumpuni ng konkreto o trabaho sa façade. Ang pondo ay dapat panatilihin sa antas na tugma sa 10-year capital works plan, na nire-review tuwing 5 taon.

Oo. Kayang gawin ng strata committee ang karamihan sa pang-araw-araw na desisyon nang hindi nagdaraos ng general meeting, sa loob ng mga limitasyong itinakda ng owners corporation. Gayunpaman, ang ilang bagay — tulad ng paggastos nang higit sa delegated limit, paggawa o pag-amyenda ng by-laws, o pagpapataw ng special levy — ay nangangailangan ng resolution ng general meeting.

Ang by-laws ay mga patakarang partikular sa isang strata scheme na nagtatakda kung paano maaaring gamitin ang mga lot at ang common property — kabilang ang alagang hayop, renovation, paradahan, ingay at itsura. Nakarehistro ang mga ito sa certificate of title ng scheme. Ang regulations ay mga patakarang inilabas ng gobyerno sa ilalim ng Strata Schemes Management Act na umiiral sa lahat ng scheme sa NSW at hindi maaaring pawalang-bisa ng by-laws.

Ang owners corporation ang may legal na pananagutan sa pagkukumpuni at pagpapanatili ng common property (pinagsasaluhang ari-arian) sa ilalim ng s.106 ng Strata Schemes Management Act 2015. Kasama rito ang mga panlabas na pader, bubong, mga bahaging pang-istruktura, mga common corridor, lift at hardin. Ang hindi pagpapanatili ng common property ay maaaring humantong sa mga order ng NCAT at sa pananagutan ng owners corporation sa nagresultang pinsala sa lot.

Sa ilalim ng Strata Schemes Management Act 2015, ang strata manager ay may hawak na lisensya sa ilalim ng Property and Stock Agents Act 2002, at dapat kumilos ayon sa anumang kasunduan sa owners corporation, magtago ng wastong financial records, dumalo at maghanda ng minutes para sa mga pulong, panatilihing updated ang strata roll, at ibunyag (disclose) ang lahat ng komisyon at benepisyo mula sa mga kaugnay na partido.

Ang NCAT (NSW Civil and Administrative Tribunal) ang pangunahing lupon para sa paglutas ng alitan sa mga usapin ng strata sa NSW. Ang mga may-ari ng lot, ang owners corporation, mga tenant at strata manager ay maaaring mag-apply sa NCAT para sa mga order tungkol sa paniningil ng levy, pagpapatupad ng by-laws, alitan sa maintenance, access sa strata records, pag-aalis ng strata manager at marami pang ibang usapin sa ilalim ng Strata Schemes Management Act 2015.

Nagdala ang Strata Schemes Management Act 2015 ng malalaking pagbabago kabilang ang: mandatory na 10-year capital works plan, mga bagong probisyon sa by-law tungkol sa alagang hayop, mga probisyon para sa collective sale (strata renewal), mga bagong kinakailangan sa defect inspection report para sa mga bagong building, mas mahigpit na disclosure requirements para sa mga strata manager, at mas mahigpit na timeline sa paniningil ng utang sa levy.

Sa ilalim ng Part 11 ng Strata Schemes Management Act 2015, ang mga developer ng bagong residential strata building ay dapat maglagak ng defect bond na 2% ng contract price sa NSW Fair Trading. Isang independiyenteng building inspector ang susuri sa building sa ika-15 hanggang ika-18 buwan. Kapag may nakitang depekto na hindi naayos, gagamitin ang bond para pondohan ang pagkukumpuni. Pinoprotektahan nito ang mga bagong may-ari mula sa pananagutan sa depekto.

Ang strata management fees sa Western Sydney (Blacktown, Parramatta, Hills District) ay karaniwang mula $900 hanggang $1,800 bawat lot kada taon depende sa laki ng scheme, pagiging kumplikado at mga serbisyong kasama. Ang mas malalaking scheme na may 50+ lot ay karaniwang may mas mababang fee bawat lot. Ikinukumpara ng BAYS ang lahat ng scheme sa market rates para matiyak na hindi sobra ang ibinabayad ng mga may-ari para sa strata management services.