الحياة في المجمعات السكنية

شركة إدارة المجمعات السكنية (وتُسمّى أيضاً مدير هيئة المالكين أو وكيل إدارة المجمع أو المبنى (strata manager)) تعيّنها هيئة المالكين (Owners Corporation) لإدارة العمليات اليومية للمجمع أو المبنى السكني (strata scheme). ويشمل ذلك تحصيل الرسوم الدورية (levies)، وتنسيق الاجتماع العام السنوي (AGM)، وتطبيق النظام الداخلي (by-laws)، وجدولة الصيانة، والتأمين، والتقارير المالية بموجب Strata Schemes Management Act 2015 (NSW).

بموجب Strata Schemes Management Act 2015 (NSW)، يجب على هيئة المالكين (Owners Corporation) أن تعقد اجتماعاً عاماً سنوياً (AGM) مرة واحدة على الأقل في كل سنة مالية، وفي موعد لا يتجاوز شهرين من نهاية السنة المالية. ويجب عقد أول اجتماع عام سنوي خلال شهرين من انتهاء الفترة الأولية (initial period).

الرسوم الدورية (levies) (أو مساهمات هيئة المالكين) هي مبالغ يدفعها مالكو القسائم العقارية (lots) لتمويل الصندوق الإداري (Administrative Fund) للمجمع (للنفقات اليومية) وصندوق الأعمال الرأسمالية (Capital Works Fund) (للإصلاحات والتحسينات الكبرى). وتُحدَّد مبالغ الرسوم في الاجتماع العام السنوي (AGM) بناءً على الميزانيات المعتمدة، وتكون حصة كل قسيمة عقارية متناسبة مع حصة الوحدة (unit entitlement) المسجّلة في مخطط المجمع (strata plan).

صندوق الأعمال الرأسمالية (Capital Works Fund) (المعروف سابقاً باسم sinking fund) هو صندوق احتياطي إلزامي يجب على المجمعات السكنية الاحتفاظ به للنفقات الرأسمالية طويلة الأجل — مثل استبدال السقف، أو تحديث المصاعد، أو معالجة الخرسانة، أو أعمال الواجهات. ويجب الحفاظ على رصيد الصندوق بمستوى يتوافق مع خطة أعمال رأسمالية لمدة 10 سنوات تُراجَع كل 5 سنوات.

نعم. يمكن للجنة المجمع أو المبنى السكني (strata committee) اتخاذ معظم القرارات اليومية دون عقد اجتماع عام، ضمن الحدود التي تضعها هيئة المالكين (Owners Corporation). لكن بعض المسائل — مثل الإنفاق بما يتجاوز الحد المفوَّض، أو وضع النظام الداخلي (by-laws) أو تعديله، أو فرض رسوم خاصة — تتطلب قراراً من الاجتماع العام.

النظام الداخلي (by-laws) هو قواعد خاصة بكل مجمع سكني تنظّم كيفية استخدام القسائم العقارية والأملاك المشتركة — وتشمل الحيوانات الأليفة والتجديدات ومواقف السيارات والضوضاء والمظهر. ويُسجَّل على سند ملكية المجمع. أما اللوائح التنظيمية (regulations) فهي قواعد حكومية صادرة بموجب Strata Schemes Management Act تسري على جميع المجمعات في NSW، ولا يمكن للنظام الداخلي أن يتجاوزها.

هيئة المالكين (Owners Corporation) مسؤولة قانونياً عن إصلاح الأملاك المشتركة وصيانتها بموجب s.106 من Strata Schemes Management Act 2015. ويشمل ذلك الجدران الخارجية والأسقف والعناصر الإنشائية والممرات المشتركة والمصاعد والحدائق. وقد يؤدي التقصير في صيانة الأملاك المشتركة إلى صدور أوامر من NCAT وتحميل هيئة المالكين المسؤولية عن الأضرار الناتجة في القسائم العقارية.

بموجب Strata Schemes Management Act 2015، يحمل وكيل إدارة المجمع أو المبنى (strata manager) ترخيصاً بموجب Property and Stock Agents Act 2002، ويجب عليه التصرف وفقاً لأي اتفاقية مع هيئة المالكين (Owners Corporation)، والاحتفاظ بسجلات مالية سليمة، وحضور الاجتماعات وإعداد محاضرها، وتحديث سجل المجمع (strata roll) باستمرار، والإفصاح عن جميع العمولات والمنافع المتعلقة بأطراف ذات صلة.

NCAT (NSW Civil and Administrative Tribunal – الهيئة القضائية المدنية والإدارية في نيو ساوث ويلز) هي الجهة الرئيسية لحل نزاعات المجمعات السكنية في NSW. ويمكن لمالكي القسائم العقارية وهيئة المالكين (Owners Corporation) والمستأجرين ووكلاء الإدارة التقدّم إلى NCAT لطلب أوامر بشأن تحصيل الرسوم الدورية، وتطبيق النظام الداخلي، ونزاعات الصيانة، والوصول إلى سجلات المجمع، وعزل وكلاء الإدارة، وغيرها من المسائل الكثيرة بموجب Strata Schemes Management Act 2015.

أدخل Strata Schemes Management Act 2015 تغييرات مهمة، منها: خطط أعمال رأسمالية إلزامية لمدة 10 سنوات، وأحكام جديدة للنظام الداخلي (by-laws) بشأن الحيوانات الأليفة، وأحكام البيع الجماعي (تجديد المجمع – strata renewal)، ومتطلبات جديدة لتقارير فحص العيوب في المباني الجديدة، وتعزيز متطلبات الإفصاح على وكلاء إدارة المجمعات، وجداول زمنية أكثر صرامة لتحصيل ديون الرسوم الدورية.

بموجب Part 11 من Strata Schemes Management Act 2015، يجب على مطوّري مباني المجمعات السكنية الجديدة إيداع كفالة إصلاح العيوب (defect bond) بنسبة 2% من سعر العقد لدى NSW Fair Trading. ويفحص مفتش مبانٍ مستقل المبنى بعد مرور 15 إلى 18 شهراً على إنجازه. وإذا وُجدت عيوب ولم تُصلَح، تُستخدم الكفالة لتمويل الإصلاحات. وهذا يحمي المالكين الجدد من تبعات العيوب.

تتراوح أتعاب إدارة المجمعات السكنية في غرب سيدني (Blacktown وParramatta وHills District) عادةً بين $900 و$1,800 لكل قسيمة عقارية سنوياً، بحسب حجم المجمع ودرجة تعقيده والخدمات المشمولة. والمجمعات الأكبر التي تضم 50 قسيمة عقارية أو أكثر تحظى عادةً بأتعاب أقل لكل قسيمة. وتقارن BAYS جميع المجمعات بأسعار السوق لضمان ألا يدفع المالكون أكثر مما ينبغي مقابل خدمات إدارة المجمعات.